부동산 투자 비밀 용어 사전

많은 사람들이 ‘부동산 투자’에 관심은 있지만, 실제로 접근하려면 모르는 말 투성이에 막히곤 합니다. 이 글은 부동산 투자에 꼭 필요한 실전 용어 40개를  정의 + 예시 형태로 깔끔하게 정리한 요약본입니다. 특히 초보자와 50대 이상 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 핵심만 쏙쏙 뽑아서 표로 정리했으니, 끝까지 함께 해보세요!

 

1. 프리미엄 관련 용어

용어 정리	내용
플피 (플러스 프리미엄)	정의	분양가보다 높은 가격으로 거래되는 상태
	예시	5억에 분양된 아파트가 5억 5천만 원에 거래됨
마피 (마이너스 프리미엄)	정의	분양가보다 낮은 가격으로 거래되는 상태
	예시	6억에 분양된 아파트를 5억 5천만 원에 급매
초피 (초기 프리미엄)	정의	청약 당첨 직후 계약 전에 발생하는 프리미엄
	예시	청약 당첨권에 1천만 원의 프리미엄이 붙음
무피 (무 프리미엄)	정의	분양가와 동일한 가격으로 거래되는 상태
	예시	4억 원 분양가 그대로 양도, 프리미엄 없음
손피 (손에 쥐는 프리미엄)	정의	분양권 매도 시, 매도자가 세금과 비용 부담 없이 실제 손에 쥐는 순수익
	예시	손피 1억 시, 매도자가 1억을 그대로 받고, 세금과 수수료는 매수자가 부담

 

2. 거래 및 투자 방식 용어

용어 정리	내용
갭투자 (전세 끼고 매입)	정의	전세를 끼고 집을 사서 적은 자본으로 투자하는 방식
	예시	5억짜리 집을 보증금 4억 전세 끼고 1억만 투자해 매입
역전세 (전세가 하락)	정의	전세금이 내려가 집주인이 보증금 반환에 어려움을 겪는 상황
	예시	기존 전세 4억, 신규 전세 3억 → 1억은 집주인이 채워줘야 함
깡통전세 (집값 < 전세금)	정의	집값이 전세금보다 낮은 위험한 상황
	예시	3억짜리 집에 전세금이 3억 2천이면 깡통전세
임대사업자 (세금 혜택 등록제)	정의	주택을 임대 목적으로 등록해 세제 혜택을 받는 제도
	예시	다주택자가 임대사업자로 등록하고 재산세 감면 받음
수익형 부동산 (임대 수익 목적)	정의	오피스텔, 상가 등 임대 수익을 목적으로 보유하는 부동산
	예시	상가를 구입해 매달 임대료 150만 원 수익 발생

 

3. 가치 평가 및 수익 분석 용어

용어 정리	내용
시가 (시장 가격)	정의	실제 시장에서 거래되는 가격
	예시	최근 동일 단지가 6억에 거래됐다면 시가는 6억
공시지가 (정부 기준 땅값)	정의	정부가 정한 세금 부과 기준용 땅값
	예시	공시지가 2억 기준으로 재산세가 계산됨
감정가 (전문가 평가가)	정의	감정평가사가 산정한 부동산의 가치
	예시	법원 경매 시, 감정가 4억 기준으로 최저가 산정됨
ROI (투자수익률)	정의	투자 금액 대비 수익의 비율
	예시	1억 투자로 1,200만 원 수익 → ROI 12%
Cap Rate (자본환원율)	정의	연간 순이익 ÷ 부동산 가격
	예시	연 1천만 원 수익, 건물가 2억 → Cap Rate 5%
NOI (순영업이익)	정의	총 임대수익에서 운영비용을 뺀 금액
	예시	연 2천만 원 임대료 – 400만 원 관리비 = NOI 1,600만 원

 

4. 금융 및 대출 관련 용어

용어 정리	내용
LTV (담보인정비율)	정의	부동산 가치 중 대출 가능한 비율
	예시	집값 5억, LTV 70% → 대출 가능액 3.5억
DTI (총부채상환비율)	정의	연 소득 대비 원리금 상환 부담 비율
	예시	연봉 5천만 원, 원리금 상환 2천만 원 → DTI 40%
DSR (총부채원리금상환비율)	정의	모든 대출 원리금을 포함한 상환 부담 비율
	예시	주담대, 신용대출 포함한 원리금이 연소득의 35%
모기지론 (주택담보대출)	정의	주택을 담보로 한 장기 대출 상품
	예시	30년 고정금리 모기지로 매달 100만 원 상환
전세자금대출 (전세 보증금 대출)	정의	전세금 마련을 위한 금융기관 대출
	예시	보증금 1억 중 8천만 원을 전세대출로 충당

 

5. 청약 및 분양 관련 용어

용어 정리	내용
청약통장 (주택청약 종합저축)	정의	아파트 청약을 위한 필수 통장
	예시	2년 이상, 월 10만 원씩 납입 시 1순위 자격
1순위 청약 (청약 우선권)	정의	일정 조건을 만족하면 주어지는 청약 우선 기회
	예시	무주택 기간 3년, 부양가족 2명 → 1순위 요건 충족
가점제 (점수제 청약방식)	정의	무주택 기간, 나이, 부양가족 등으로 점수 산정
	예시	총점 69점으로 청약 당첨
추첨제 (무작위 추첨)	정의	일정 비율은 점수와 무관하게 무작위로 당첨자 선정
	예시	가점 낮아도 추첨 물량으로 당첨 가능
실거주 요건 (입주 의무)	정의	일정 기간 실제 거주해야 하는 의무
	예시	공공분양 당첨 시 2년간 실거주 필수 조건 존재

 

6. Q&A

Q1. 갭투자는 지금도 가능한가요?

지역과 시장 상황에 따라 다릅니다. 전세가 하락기에는 위험할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.

Q2. LTV, DTI, DSR 중 가장 중요한 기준은 뭔가요?

현재는 DSR이 가장 중요한 대출 규제 기준입니다. 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 판단하니까요.

Q3. 플피·마피는 투자 지표로 쓸 수 있나요?

네. 시장 흐름을 판단하는 데 도움이 됩니다. 마피 매물은 손해보고 파는 경우로, 기회를 잡을 수 있는 시점일 수 있습니다.

Q4. Cap Rate과 ROI는 어떻게 다른가요?

Cap Rate은 부동산 자체의 수익성 지표이고, ROI는 실제 투자 금액 대비 수익률입니다. ROI가 더 투자자 입장에 가깝습니다.

Q5. 청약 가점이 낮으면 포기해야 하나요?

아닙니다. 추첨제 물량도 있기 때문에, 꾸준히 도전하거나 공공분양, 지방 청약 등 다양한 전략을 활용하세요.

 

7. 마무리

이제 부동산 투자 뉴스나 강의를 볼 때 ‘무슨 말인지 모르겠다’는 상황은 줄어들지 않으셨나요? 오늘 정리한 용어는 부동산 시장의 언어입니다. 언어를 이해하면 정보가 보이고, 기회가 보이고, 수익이 보입니다. 이제 남은 것은 한 걸음 실천입니다.
뉴스 읽기, 현장 방문, 시세 조사부터 차근차근 시작해보세요. 모르는 단어가 생기면 이 글을 다시 열어보시면 됩니다. 꼼꼼한 준비는 반드시 기회를 가져다줍니다. 당신의 부동산 투자, 응원하겠습니다! 🏡💸

 

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