부동산 경매 용어 사전

부동산 경매는 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 많은 사람들의 관심을 받습니다. 하지만 실제로 경매에 참여하려고 보면 온통 처음 보는 용어들이 가득하죠. 이 글은 부동산 경매에 처음 입문하는 분들을 위해 가장 핵심적인 50가지 용어를 보기 좋고, 이해하기 쉽게 정리한 안내서입니다. 용어 하나하나에 정의와 실제 예시를 함께 담았기 때문에 경매 뉴스를 읽거나, 경매 물건을 볼 때 이해가 훨씬 쉬워질 거예요. 이제 경매가 ‘어려운 투자’가 아닌 ‘내가 할 수 있는 투자’로 바뀔 수 있도록, 함께 차근차근 알아봅시다.

1. 경매 절차에서 자주 쓰이는 용어

용어정리	내용
강제경매	정의	채무자가 돈을 갚지 않을 때, 채권자가 법원을 통해 부동산을 강제로 팔도록 신청하는 경매
	예시	세입자가 전세금을 돌려받지 못해 집주인 소유의 아파트에 강제경매가 진행됨
임의경매	정의	집을 담보로 대출한 뒤 돈을 갚지 않으면, 저당권자가 법원에 신청하는 경매
	예시	은행이 대출금을 회수하기 위해 부동산에 임의경매를 신청함
경매개시결정	정의	법원이 경매를 시작하기로 결정하고, 채무자에게 통보하는 첫 단계
	예시	법원이 ‘이 부동산 경매 시작’ 결정을 내려 등기부에 표시함
경매기일	정의	법원에서 경매 입찰이 실제로 진행되는 날짜
	예시	경매기일에 입찰자들이 입찰표를 들고 법원에 모임
입찰	정의	경매에 참여하기 위해 구매 희망자가 가격을 써내는 것
	예시	5억 원짜리 아파트에 4억 8천만 원을 써내 입찰함
낙찰	정의	가장 높은 가격을 써낸 입찰자가 해당 부동산을 사게 되는 것
	예시	4억 9천만 원을 써낸 C씨가 낙찰자로 결정됨
유찰	정의	입찰자가 없거나 입찰 금액이 너무 낮아 매각이 실패하는 것
	예시	경매에 아무도 참여하지 않아 유찰되고, 다음 경매에서 시작가가 20% 낮아짐
최저매각가격	정의	경매 입찰 시 시작하는 기준 가격
	예시	최저매각가가 3억 원이면, 그보다 낮은 가격을 써내면 무효 처리됨
감정평가	정의	경매 대상 부동산의 가치를 감정평가사가 평가하는 절차
	예시	법원 감정 결과, 해당 빌라의 감정가는 2억 3천만 원으로 산정됨
배당	정의	경매로 들어온 매각대금을 채권자들에게 나누어주는 절차
	예시	경매 대금 2억 5천만 원 중, 은행·세입자 순으로 배당됨

 

2. 권리 분석에서 꼭 알아야 할 용어

용어정리	내용
근저당권	정의	채권자가 채무자의 부동산에 설정하는 담보권으로, 대출을 받을 때 보통 설정됨
	예시	1억 원 대출을 받을 때 은행이 근저당권 1억 3천만 원을 설정함
말소기준권리	정의	경매로 인해 사라질 권리와 남을 권리를 나누는 기준이 되는 권리
	예시	말소기준권리 이후에 생긴 권리는 대부분 경매로 소멸됨
선순위권리	정의	말소기준권리보다 먼저 설정된 권리로, 경매 후에도 인수될 수 있음
	예시	선순위 전세보증금은 낙찰자가 그대로 인수해야 함
후순위권리	정의	말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로, 대부분 경매로 소멸됨
	예시	후순위 근저당이나 가압류는 경매 후 사라짐
가등기	정의	본등기보다 앞서 순서를 확보하기 위해 설정하는 예약등기
	예시	아직 소유권 이전은 안 됐지만, 미리 가등기로 내 권리를 확보함
지상권	정의	타인의 땅에 건물을 짓거나 사용할 수 있는 권리
	예시	낙찰받은 토지 위에 제3자가 건물을 세워 지상권을 주장함
유치권	정의	채권자가 채무자의 물건을 점유하면서 돈을 받을 때까지 돌려주지 않는 권리
	예시	수리비를 받지 못한 업체가 건물에 유치권을 주장하며 점유 중
임차권	정의	임차인이 해당 부동산을 점유하며 갖는 권리
	예시	전입신고와 확정일자가 있는 임차인은 배당을 받을 수 있음
공동담보	정의	하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 동시에 설정된 담보
	예시	대출 하나에 상가와 창고 두 곳 모두 근저당이 설정됨

 

3. 경매 물건의 상태와 관련된 용어

용어정리	내용
법정지상권	정의	일정 요건이 충족되면 법적으로 자동으로 생기는 지상권
	예시	토지와 건물의 소유자가 다르면, 경매 시 법정지상권이 성립될 수 있음
현황조사	정의	경매 대상 부동산의 점유 상태와 실제 현황을 조사하는 절차
	예시	누가 거주 중인지, 무단 점유인지 확인하기 위해 법원이 조사함
명도	정의	낙찰자가 부동산을 넘겨받기 위해 기존 점유자를 내보내는 절차
	예시	기존 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기함
인도명령	정의	법원이 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 넘기라고 명령하는 조치
	예시	낙찰자가 인도명령을 통해 기존 거주자를 강제 퇴거시킴
점유이전	정의	부동산의 실질적인 사용 권한이 낙찰자에게 넘어가는 것
	예시	낙찰 후 직접 입주하거나 임차인이 인도하면 점유이전 완료
대지권	정의	아파트 등의 공동건물 소유자가 가지는 땅에 대한 지분권
	예시	아파트 1세대가 건물만이 아닌, 그 건물이 서 있는 토지도 일부 소유함
분묘기지권	정의	다른 사람의 땅에 장기간 묘를 설치해 유지해온 권리
	예시	시골 토지에 오래된 무연고 묘가 있으면 쉽게 처리하기 어려움
유익비	정의	임차인이 부동산 가치를 높이기 위해 지출한 비용
	예시	세입자가 리모델링 비용을 유익비로 주장하며 보상 요구

 

4. 입찰 및 낙찰과 관련된 용어

용어정리	내용
입찰표	정의	경매에 참여할 때 작성하는 문서로 입찰가, 인적사항 등을 기입
	예시	법원 입찰함에 입찰표와 보증금을 함께 넣음
보증금	정의	경매에 참여하기 위해 내는 금액으로, 최저매각가의 10% 수준
	예시	4억 원짜리 물건에 입찰하려면 약 4천만 원의 보증금을 제출함
권리분석	정의	경매 물건에 설정된 권리의 순서를 따져, 낙찰 후 인수 여부를 분석하는 작업
	예시	등기부를 보고 임차인·근저당·지상권 등 권리관계를 분석함
인수조건	정의	낙찰자가 경매 물건과 함께 떠안아야 할 권리나 의무
	예시	선순위 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있음
인수주의	정의	일부 권리는 경매 후에도 낙찰자가 떠안는다는 원칙
	예시	지상권, 법정지상권 등은 소멸하지 않고 낙찰자가 인수함
잉여주의	정의	채권자 몫을 모두 배당하고도 남는 금액이 있어야 매각 가능하다는 원칙
	예시	후순위 채권자가 배당을 받으려면 잉여가 있어야 함
일괄매각	정의	여러 개의 부동산을 한 번에 묶어 파는 방식
	예시	주택 2채가 하나로 묶여 한 번에 입찰 진행됨
개별매각	정의	여러 개의 부동산을 각각 따로 입찰받는 방식
	예시	1호 상가, 2호 상가가 각기 따로 입찰 진행됨
최고가매수신고인	정의	입찰자 중 가장 높은 금액을 써낸 사람
	예시	5억 2천만 원을 써낸 D씨가 최고가매수신고인으로 결정됨
차순위매수신고인	정의	두 번째로 높은 금액을 써낸 사람
	예시	낙찰자가 포기하면 차순위인 E씨가 낙찰자로 승계됨

 

5. 경매 후 절차에서 쓰이는 용어

용어정리	내용
매각허가결정	정의	법원이 낙찰 결과를 확인하고, 매각을 공식 허가하는 결정
	예시	낙찰자가 정당하게 입찰했는지 확인 후 ‘매각허가결정’이 내려짐
매각불허가결정	정의	낙찰에 문제가 있어 법원이 매각을 인정하지 않는 결정
	예시	입찰서에 허위 기재가 있어 법원이 매각을 불허함
매각대금	정의	낙찰자가 납부해야 하는 전체 금액 (낙찰가)
	예시	3억 원에 낙찰되었다면 매각대금도 3억 원 납부해야 함
배당표	정의	경매대금을 누구에게 얼마씩 배당할지 정리한 표
	예시	은행 1억, 세입자 5천만 원, 나머지 후순위 채권자 순서대로 배당
배당요구	정의	채권자가 경매대금 중 일부를 배당받기 위해 신청하는 것
	예시	전세금을 돌려받기 위해 임차인이 배당요구서를 제출함
이의신청	정의	경매 절차에 문제가 있다고 주장하며 법원에 이의를 제기하는 것
	예시	낙찰자 측에서 배당표에 이의신청을 함
항고	정의	법원의 결정에 불복해 상급 법원에 다시 판단을 요청하는 절차
	예시	매각불허가결정에 항고하여 고등법원에 다시 판단 요청
취하	정의	경매 신청을 한 사람이 절차를 도중에 그만두는 것
	예시	채권자가 채무자와 합의하고 경매를 취하함
취소	정의	이미 개시된 경매를 법원에서 무효로 만드는 것
	예시	착오나 위법이 확인되면 경매가 취소될 수 있음
종결	정의	모든 경매 절차가 끝나고 사건이 종료되는 것
	예시	낙찰자 대금 납부 후, 소유권 이전까지 완료되면 사건 종결됨

 

6. Q&A

Q1. 경매는 무조건 싸게 살 수 있는 건가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 인수해야 할 권리, 명도 비용, 세금 등을 따지지 않으면 손해 볼 수도 있습니다. 권리 분석이 핵심입니다.

Q2. 세입자가 있는 집은 낙찰받아도 되는 건가요?

전입신고 + 확정일자가 있고, 선순위일 경우 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 등기부와 현황조사를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q3. 낙찰을 받고 나면 바로 내 집이 되나요?

아니요. 매각허가결정 → 대금 납부 → 소유권 이전 등기 과정을 거쳐야 비로소 내 집이 됩니다.

Q4. 명도가 어렵다던데, 꼭 해야 하나요?

점유자가 남아 있다면, 실입주나 임대가 어렵기 때문에 반드시 명도를 해야 합니다. 협의가 되지 않으면 인도명령이나 강제집행이 필요합니다.

Q5. 초보자가 경매를 시작하려면 무엇부터 해야 할까요?

우선 용어 공부부터! 그다음은 법원 경매정보사이트에서 물건 검색 → 감정서 분석 → 현장 실사까지

하나씩 연습해보면 실력이 붙습니다.

 

7. 마무리

여기까지 읽으셨다면 이제는 경매 뉴스나 영상에서 들리는 말이 꽤 익숙하게 느껴지실 겁니다. 낯설었던 용어들이 하나씩 정리되니, 경매에 대한 두려움도 조금은 줄어들지 않으셨나요? 경매는 분명 위험도 있지만, 공부를 하면 충분히 접근 가능한 투자 방법입니다. 용어를 알고 권리를 분석할 줄 안다면, 좋은 기회를 잡을 수 있는 힘이 생깁니다. 하지만! 실제 경매에 참여하기 전에는 반드시 등기부 등본 확인, 현장 실사, 전문가 상담을 해보시길 권장합니다. 그리고 처음엔 모의 입찰, 법원 경매 일정 구경, 감정평가서 읽기 등 실전 연습을 하면서 천천히 준비해보세요. 당신의 경매 투자, 저는 진심으로 응원합니다!

 

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